深圳房?jī)r(jià)在3.30新政后“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”，而同為一線城市，北上廣的開(kāi)發(fā)商操盤(pán)手們似乎只有羨慕的份兒。
曾經(jīng)多年領(lǐng)漲的北京樓市今年也未見(jiàn)大漲。諸多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，深圳此輪房?jī)r(jià)暴漲的一系列因素，其他城市并不具備。
“接下來(lái)北上廣也會(huì)漲，包括一些熱點(diǎn)的二線城市，但三四線不可能了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。
伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，區(qū)域和城市之間的功能定位、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、人群聚集正在重新組合；2014年至今，全國(guó)樓市的分化已經(jīng)愈演愈烈。即使9.30、3.30新政，降準(zhǔn)降息輪番出臺(tái)，也未能挽救三四線城市樓市的衰落。
對(duì)于那些全國(guó)性布局的房企來(lái)說(shuō)，區(qū)域愈發(fā)不均衡。一邊是深圳房?jī)r(jià)大漲坐享收益，一邊是在東北等地區(qū)泥足深陷。分化帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)正在加大，也將考驗(yàn)房企的盈利能力。
北上廣追隨深圳？
3.30新政對(duì)樓市的刺激，首先表現(xiàn)在一二線城市的成交量上。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)主要的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為26.199萬(wàn)套，環(huán)比上月的24.17萬(wàn)套上漲幅度達(dá)到了8.4%，而同比漲幅更是高達(dá)20.1%。
其中一線城市2015年前5月簽約17.11萬(wàn)套，同比漲幅達(dá)到了41%，二線城市合計(jì)簽約70.66萬(wàn)套，同比漲幅為13.4%，三線城市簽約16.9萬(wàn)套，基本持平。四線城市成交量有輕微下調(diào)。
330新政導(dǎo)致的成交量，逐漸開(kāi)始體現(xiàn)到簽約上。從整體簽約看，一線城市漲幅最明顯。美聯(lián)物業(yè)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，5月份四大一線城市僅北京一、二手住宅成交環(huán)比現(xiàn)小幅下跌，其他各城市均繼續(xù)上漲，其中深圳表現(xiàn)優(yōu)異，一、二手漲幅均居各城市之首，二手住宅月度成交高達(dá)13378套。
高成交之后往往便是價(jià)格的上揚(yáng)。但張大偉認(rèn)為，深圳不會(huì)成為北上廣的示范。他表示，深圳能迅速?gòu)?fù)蘇有幾個(gè)原因：深圳的城市人口結(jié)構(gòu)比較年輕，一些購(gòu)買力也有所出倉(cāng)；深圳自身一些限外政策的松綁和微調(diào)，對(duì)當(dāng)?shù)匦枨蟮脑黾右财鸬搅艘欢ㄗ饔?；深圳新增土地供給是北上廣深中最少的，各方就有了上漲的預(yù)期，其中開(kāi)發(fā)商對(duì)樓價(jià)的判斷也有一定的影響。
中聯(lián)鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平也認(rèn)為，相對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，北上廣的供求矛盾比較小，供求的不平衡是深圳房?jī)r(jià)大漲的根本原因。
事實(shí)上，相比北上廣千萬(wàn)平米級(jí)的數(shù)量，深圳的絕對(duì)庫(kù)存值最小。截至今年2月底，上海商品住宅市場(chǎng)可售面積為1297.16萬(wàn)平方米，去化周期為14.3個(gè)月；廣州可售面積為990.34萬(wàn)平方米，去化周期為13.1個(gè)月；北京住宅(含保障性住房)可售面積為1034.27萬(wàn)平方米，去化周期為10.4個(gè)月。
張大偉表示，深圳是由于多種特殊原因聚集在一起而產(chǎn)生的房?jī)r(jià)瘋漲的現(xiàn)象，其他一線城市上漲現(xiàn)象仍在發(fā)生，但幅度不會(huì)像深圳這么大，更不太可能會(huì)像深圳這樣。
肖小平則從購(gòu)房心理上尋求原因，她認(rèn)為深圳人的購(gòu)房動(dòng)機(jī)比較不一樣，“他們不怕折騰，為了積累財(cái)富他們?cè)敢獠┮话?、承?dān)風(fēng)險(xiǎn)。”她說(shuō)，這種精神更是體現(xiàn)在了自住需求的購(gòu)房人群里，加之3.30新政點(diǎn)燃了這種博一把的心態(tài)，而這也是其他三個(gè)一線城市所沒(méi)有的。
“除非北上廣都放開(kāi)限購(gòu)，可能就會(huì)出現(xiàn)類似深圳的房?jī)r(jià)熱，否則像深圳這么瘋狂是不太可能的”，肖小平說(shuō)。
全國(guó)樓市分化加劇
張大偉指出，2015年來(lái)，全國(guó)主要城市樓市的特點(diǎn)是：成交復(fù)蘇，一二線明顯上漲，分化嚴(yán)重。
張大偉認(rèn)為，購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。而在這么多年房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，其中影響力最大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。
3.30新政正是從信貸方面著力，釋放了二套房需求。由于后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策還會(huì)有多種可能性，包括降準(zhǔn)降息繼續(xù)在二季度都有出現(xiàn)的可能性，購(gòu)房者入市的積極性的確在提高。
但這種刺激基本只會(huì)出現(xiàn)在一二線城市。就“紅五月”房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，部分城市尤其是一線城市、部分基本面良好的二線城市去庫(kù)存壓力減輕、房?jī)r(jià)開(kāi)始領(lǐng)漲，比如深圳、北京等一線城市，以及此前一直處于下跌的杭州、溫州，房?jī)r(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)小幅上漲的態(tài)勢(shì)。
總體來(lái)看，目前除了深圳，全國(guó)大多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍然沒(méi)有明顯上漲現(xiàn)象，或者仍然處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，說(shuō)明大多數(shù)城市仍然處于去庫(kù)存階段，仍然沒(méi)有明顯復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)。
同策咨詢研究部預(yù)計(jì)，到了下半年，當(dāng)前庫(kù)存去化周期在15-20個(gè)月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，庫(kù)存去化周期將回落至15個(gè)月以下，去庫(kù)存的壓力將進(jìn)一步減輕，短期市場(chǎng)基本面將回歸合理。
但其他供地量偏大與庫(kù)存量偏大、庫(kù)存去化周期在20個(gè)月以上的城市則仍然面臨去庫(kù)存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽(yáng)、呼和浩特等二線城市，舟山、保定、東營(yíng)、臨沂、運(yùn)城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市房?jī)r(jià)則難以有上漲壓力，甚至可能仍然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫(kù)存。
“市場(chǎng)越差，地方救市的政策出臺(tái)會(huì)越頻繁。”張大偉說(shuō)，目前各地都在最近開(kāi)始調(diào)整公積金額度，主要原因都是為了救市，從目前市場(chǎng)看，公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的最直接的購(gòu)房工具，而且公積金的利率相當(dāng)于商業(yè)貸款利率的68折，對(duì)于市場(chǎng)有直接的刺激影響。
但從庫(kù)存、人口流入看，刺激政策對(duì)一二線影響相對(duì)較大，而三四線樓市整體降溫的趨勢(shì)依然難以改變。
大型房企看多一二線
由于市場(chǎng)的分化，開(kāi)發(fā)商普遍看好一二線后市，加大了對(duì)一二線城市土地的爭(zhēng)搶。
進(jìn)入2015年，包括保利、碧桂園、富力等在內(nèi)的大型房企，均表示要全面回歸一二線發(fā)展。保利地產(chǎn)認(rèn)為，以省會(huì)城市為主的一、二線中心城市，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力和人口吸聚能力強(qiáng)勁，將成為未來(lái)最具活力的房地產(chǎn)市場(chǎng)。保利今年將全面回歸一二線發(fā)展，輔以少量三四線項(xiàng)目。
與此同時(shí)，一線城市的土地供應(yīng)卻在減少。以北京為例，2015年前5個(gè)月北京僅新增土地供應(yīng)26宗，創(chuàng)造了自2009年以來(lái)近7年的同期新低。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市5月整體土地市場(chǎng)成交萎縮，合計(jì)簽約30宗土地中，只有10宗為住宅用地，除北京、廣州外，其他均為上海的保障房土地。合計(jì)簽約土地僅72.39億，這將是2014年來(lái)首次出現(xiàn)單月一線4個(gè)城市合計(jì)土地出讓金不足百億的月份。而且從未來(lái)預(yù)期看，北京、上海等城市，待售土地并不多，特別是北京，目前掛牌的只有8宗土地，處于歷史最低規(guī)模。
6月來(lái)，上海、蘇州推出多幅土地，多家房企爭(zhēng)搶。6月首周，20大標(biāo)桿房企中多家積極進(jìn)入土地市場(chǎng)。萬(wàn)科購(gòu)地19.2億，華潤(rùn)購(gòu)地108.45億，另外綠地、萬(wàn)達(dá)[微博]等企業(yè)也均在土地市場(chǎng)有所斬獲。
此外，包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個(gè)城市的開(kāi)發(fā)邊界劃定工作將于今年完成，開(kāi)發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴(kuò)張。這也導(dǎo)致一二線土地出現(xiàn)供應(yīng)緊張局面，房企更加積極爭(zhēng)搶。
“地王頻繁出現(xiàn)，體現(xiàn)了房企對(duì)一二線市場(chǎng)的看多情緒。”張大偉說(shuō)，標(biāo)桿房企依然熱衷一二線避險(xiǎn)，對(duì)三四線市場(chǎng)謹(jǐn)慎進(jìn)入。一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但需求基礎(chǔ)依然龐大，從2014年四季度以來(lái)的市場(chǎng)看，一二線城市快速?gòu)?fù)蘇，房?jī)r(jià)易漲難跌。
